[스크랩] 임야 몸값 높이는 방법

산지 몸값 높이는 방법 

 

산지를 택지나 공장부지로 전용하는 경우에 시장, 군수가 주변 지역에 남아 있는 산림녹지가 부족하다고 판단되면 산지 전용을 할 수 없다. 또 전용하는 용도가 집단 묘지인 경우나 철도변에서 2km 이내 등 가시지역 안에 산지가 있는 경우도 마찬가지이기 때문에 개발이 가능한 땅인지 확인을 하고 구입해야 한다. 개발이 가능하고 배후지역의 발전 가능성이 있는 산지는 값도 비싸거니와 물건을 구하기가 쉽지 않은데 이런 경우 경매 및 공매를 활용하는 것도 한 방법이다. 

 

산지를 취득할 때 산지전용허가나 토지거래허가 등이 필요하지만 법원 경매나 공매는 토지거래허가가 면제되는 장점이 있다. 또한 일반 대지는 개벌공시지가와 인근 시세와의 차이가 20% 정도 밖에 안나지만 경매나 공매는 30~40%까지 싸게 매입할 수 있다. 산지를 납골당으로 개발하는 것도 좋은 방법이다. 묘지는 산지의 훼손과 환경문제 등으로 개발허가가 어려운데다 민원이 많이 사업이 수월치 않는 반면 납골당은 정부가 장묘 문화의 개선을 위해 권장하고 있는데다 정책적으로도 지원하고 있어 개발허가를 받기가 쉽다.  

 

특히 최근에는 납골당이 묘지가 아닌 공원과 휴게시설, 산책길 등 문화공간으로 활용하고 있을 뿐만 아니라 향후 노인복지시설 등으로 사업의 확장여지도 있어 투자가치가 높다. 그리고 산지를 공장용지로 전용하면 자산 증식의 높은 효과를 거둘 수 있다. 주택이나 일반 건물보다 관리부담은 적으면서 임대료는 비싸게 받을 수 있다. 특히 산지의 면적이 50% 이상이면 전용부담금이 면제되고 면적이 500평 미만이면 개발부담금을 부담하지 않아 개발에 따른 비용 절감으로 투자수익률이 높다.

 

최근 임야 투자가 많아지고 있다. 이유는 개별 소규모 토지지가가 상승하다보니 전, 답에서 투자해 수익률을 크게 기대하기 어려운 것이 주요요인이라 할 수 있다. 임야는 평수가 커서 매입가격이 커서 망설이게 됩니다.  따라서 매도자는 주위에 낮은 가격으로 매물을 내놓게 됩니다. 주위시세에 비해 가격이 낮은 것이 투자메리트가 되어 임야에 투자하게 된다. 임야 매입 후 평수가 적게 분할 후 매각하는 방법이 수익률을 높이는 임야투자의 주된 방법으로 자리 잡은 것도 이러한 이유다.

  

임야는 매입액이 커서 매수가 어렵기는 하지만 잘만 선택하면 자체 개발을 통한 수익을 올릴 수 있는 주요 대상이다. 임야를 구입하고자 할 때 유의할 점을 알아보자. 우선 산지관리법에 의한 산지전용허가기준을 살펴봐야 한다. 산지전용허가는 개별 산지의 개발에 반드시 필요한 허가요건으로 전용허가기준에 미달되는 산지는 개발이 불가능하다.

 

산지관리법 시행령 별표4에서는 산지전용허가기준을 3가지로 규정하고 있다.  

첫째 660제곱미터 이상의 산지전용으로 산지의 평균경사도가 25도 이하일 것,

둘째, 산지의 ha당 입목축적이 150% 이하일 것,

셋째 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50%이하일 것

여기서 주의할 점은 산지관리법에서 규정하고 있는 내용은 법이 규정하고 있는 최고 한도이기 때문에 각 지방자치단체의 도시계획조례를 살펴봐야 한다는 것이다.  예를 들면 여주군의 경우 경사도를 15도로 규정하고 있으며, 양평군의 경우 경사도 25도 이하,  ha당 입목축적이 100% 이하로 규정하고 있다.

지자체마다 다른 개발행위허가기준을 가지고 있기에 반드시 해당 지자체의 조례를 참조하여야 하고, 토목설계측량설계사무소의 조언을 얻은 후 매입하는 것이 바람직하다.  

 

다음은 분묘기지권 여부를 잘 살펴보아야 한다. 분묘기지권에 따라 토지의 가치는 그야말로 하늘과 땅 차이다. 분묘기지권이란 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다.

 

분묘기지권의 기준을 살펴보면...

첫째, 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우,

둘째, 토지소유자이 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우,

셋째, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘이장의 특약 없이 토지를 매매한 경우에 해당한다.  

 

다만 대법원 판례에 의해 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있어야 하고 평당 또는 암장되어 있을 경우에는 불인정한다고 되어 있다. 임야에 분묘가 있는 것은 상관없으되, 분묘기지권이 성립되는지 여부는 꼼꼼히 따져야 되며, 매매계약시 특약사항에 반드시 기재해야 문제가 없다.

  

다음은 도로다. 도로여부는 개발여부의 시금석이다. 맹지라면 진입도로에 대한 문제해결방안을 강구한 후 매입해야 된다. 지주로부터 ‘토지사용승낙서’를 받던가, 도로부분 매입방안이 서 있을 경우에 매입해야 한다.

건축법에서 명시하고 있는 도로의 기준을 적용하면 막다른 도로의 경우 10m미만일 때 폭 2m, 10m이상 35m미만일 경우 3m, 35m 이상일 경우 도시지역은 6m, 읍, 면지역은 4m로 규정하고 있어 이 규정에 맞는 도로 폭을 확보해야 한다.

  

전원주택지 등으로 개발할 경우 토질도 매우 중요한 요소다. 토질은 개발비용과 밀접한 연관이 있다.

암반 등이 많고 공사 시 재해발생이 우려되는 산지나 돌산은 토목공사비와 개발이용이 추가적으로 더 들 수 있기에 화강암 등과 같은 암반이 주종을 이루고 있는 임야는 피한다.

또한 마을과 멀리 떨어져 있는 경우에는 상수도와 전기 설치 등을 위하여 초과되는 개발비용이 만만치 않을 수 있으니 이점도 유념하여 임야를 매입해야 한다.

 

 

 

  

인터넷발췌

출처 : 부산,경남 펜션 전원주택 동우회

글쓴이 : 산사주(창원) 원글보기

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