[스크랩] 부동산경매 02강 말소기준권리

 

[1] 말소기준권리란

  - 경매목적 부동산의 등기부에 표시되는 모든 권리는 물론 등기부에 표시되지 않는 기타의 권리(임차권, 법정지상권, 유치권 등)에 대한

     낙찰자의 부담(인수) 여부를 결정하는 기준권리를 의미한다.

  - 일반적으로 말소기준권리보다 앞서는 선순위 권리들은 말소기준권리와 함께 낙찰로 소멸되지 않고 말소기준권리보다 후순위 권리들

     은 낙찰로 소멸된다.

 

[2] 말소기준권리가 될 수 있는 권리

  - (근)저당권등기, (가)압류등기, 담보가등기, 경매개시결정기입등기 중에서 등기부에 가장 먼저 등기되어 있는 것이 당해 사건의

     말소기준권리가 된다.

 

말소기준권리가 될 수 있는 권리	말소기준권리 인정 여부
(근)저당권	항상 말소기준권리임
경매개시결정기입등기	항상 말소기준권리임(단, 다른 말소기준권리가 없는 경우)
(가)압류등기	말소되는 경우에만 말소기준권리로 인정됨

가등기	담보가등기일 경우에만 말소기준권리로 인정됨

 

 * 전세권의 경우 목적 부동산의 전체에 대한 전세권이라면 말소기준권리가 될 수 있지만 부동산 일부에 대한 전세권이라면 임차인의

   대항력이 부동산 일부의 전세권에 의해서는 영향을 받지 않으므로 말소기준권리로 볼 수 없다.

 

[3] 항상 말소기준권리인 권리

  - 항상 말소기준권리가 되는 것은 (근)저당권과 경매개시결정기입등기 2가지 이다.(낙찰로 인해 모두 소멸)

  - 강제경매에서 선순위 (근)저당권은 언제나 말소기준권리이다.

  - 말소기준권리없이 경매개시결정기입등기만 있다면 경매개시결정기입등기가 말소기준권리가 된다.

 

[4] 경우에 따라 말소기준권리가 되지 않는 권리

  - (가)압류와 가등기 2가지이다.

  - 선순위 (가)압류등기는 현 소유자를 채무자로 한 경매 사건이라면 해당 사건의 말소기준권리가 되어 낙찰로 소멸된다.

    그러나 전소유자를 채무자로 한 것이라면 현소유자를 채무자로 하는 경매에서는 배당에 참여할 수 없으므로 말소되지 않으며

    말소기준권리도 되지 못한다. 이 경우에는 낙찰자가 (가)압류를 인수해야 한다.

  - 선순위 가등기가 담보가등기이면 그 가등기는 낙찰로 인해 소멸되므로 말소기준권리가 된다.

    그러나 선순위 가등기가 소유권이전청구권보전가등기라면 말소되지 않으며 말소기준권리도 되지 않으며 낙찰자가 인수해야 한다.

  - 선순위로 가등기가 기입되어 있는 경매 절차는 사실살 진행되지 않고 법원이 직권으로 정지시킨 후 가등기의 청산 결과에 따라

    경매를 진행하므로 선순위 가등기가 경로된 경매 사건이 계속 진행된다면 대개 담보가등기일 확률이 높다.

 

[5] 인수될 수 있는 권리 및 항상 인수되는 권리

   1. 인수될 수 있는 권리

     - 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권이 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우

  

   2. 항상 인수되는 권리

     - 예고등기, 유치권, 법정지상권 3가지이다.

  

   3. 경우에따라 인수되지 않는 권리

     - 선순위 전세권과 확정일자부 선순위 임차권이 있다.

     - 선순위 전세권일지라도 전세권자가 경매절차에서 배당요구를 하면 낙찰자가 인수하지 않고 매각으로 소멸된다.

     - 임차인이 우선변제권을 선택하여 해당 부동산에 대해 진행되고 있는 경매절차에서 배당요구를 하였고 그 결과 보증금전액을

       배당 받았다면 낙찰과 함께 소멸된다.

       다만, 배당결과 보증금 전액을 다 받지 못했다면 잔액에 관해 낙찰자에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을

       주장할 수 있고 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하여 결국 잔여보증금 부분을 인수해야 한다.

 

[6] 낙찰로 말소되어 인수하지 않는 권리

  1. 저당권등기, 담보가등기

     - 저당권과 가등기담보권등은 압류채권자(경매신청자)보다 선순위이더라도 낙찰에 의해 소멸되므로 말소촉탁의 대상이 된다.

     - 설정등기 후 소유권의 변동이 있어도 저당권자나 가등기담보권자는 모두 배당을 받을 수 있고 모두 말소 대상이다.

     - 그러나 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 소유권이전청구권보전가등기인지 알 수 없는 경우에는 일단 소유권이천청구권

       보존가등기로 보아 그 가등기가 최선순위이면 말소되지 않고 그 가등기보다 선순위 담보권이나 가압류가 함께 있으면

       함께 말소된다.

 

  2. 용익물건의 등기

     - 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권이 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 권리들은 낙찰로 소멸된다.

 

  3. 임차권의 등기

     - 주택이나 상가건물의 임차권은 등기 여부를 불문하고 임차목적물에 대해 민사집행법상의 경매가 행해진 경우 낙찰로 인해

        소멸되지만 낙찰자에게 대항 할 수 있다면 보증금이 전액 변제되지 않은 경우 낙찰로 소멸되지 않는다.

    

  4. 소유권이전등기, 소유권이전청구권보전가등기

     - 압류의 효력발생 후에 제3자 명의로 마쳐진 소유권이전등기는 낙찰자에게 대항할 수 없으므로 말소촉탁의 대상이 된다.

       소유권이전청구권보존가등기도 마찬가지이다.

       그러나 압류의 효력발생 이전에 마쳐진것은 낙찰자에게 대항할 수 있으므로 소멸되지 않고 존속한다.

       다만 이경우에도 그보다 앞서 선순위로서 낙찰에 의해 소멸되는 담보권등기가 존재한다면 그 담보권등기 이후에 기입된

       소유권이전청구권보존가등기 역시 말소촉탁의 대상이 된다.(대법원 1985 . 2.11 자84마606호 결정)

 

  5. 가압류등기

     - 압류의 효력 발생 이전에 가압류등기를 한 가압류채권자는 당연히 매각대금으로부터 배당을 받을 수 있으므로 낙찰로 소멸

     - 압류의 효력발생 후에 등기된 가압류채권 역시 낙찰자에게 대항할 수 없으므로 낙찰로 인해 소멸된다.

 

  6. 가처분등기

     - 압류의 효력발생 후에 등기된 처분금지가처분등기는 낙찰자에게 대항할 수 없으므로 말소촉탁의 대상이 된다.

       그러나 압류의 효력발생 이전에 등기된 가처분등기는 말소되지 않는다. 다만 압류의 효력발생 전에 등기된 가처분등기라도

       그보다 선순위로서 낙찰로 소멸하는 담보가등기, 압류등기, 가압류등기가 있을 때에는 말소대상이 된다.

 

  7. 경매개시결정기입등기

     - 낙찰 완료시 경매개시결정기입등기는 의미가 없으므로 말소된다. 

 

  ※ 대금납부 후 최선순위 담보권이 말소된 경우 후순위 등기의 말소 여부

   - 근저당권 설정 등기, 지상권 설정 등기, 가등기가 순차 기입된 물건이 강제경매에 의한 매각허가결정이 확정된 후 낙찰대금을

     지급했으나 배당기일 전에 채무자의 임의변제에 따라 근저당권 설정등기가 말소되었다면 위의 지상권 및 가등기는 말소촉탁의

     대상이 된다.

     그러나 낙찰자가 소유권을 취득하는 시점인 낙찰대금 지급전에 선순위 저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는 위의 지상권 및

     가등기는 말소촉탁의 대상이 되지 않는다.

     이경우 낙찰자는 낙찰대금을 낼때까지 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

 

 

출처 : 부산,경남 펜션 전원주택 동우회

글쓴이 : 마흔 즈음에 원글보기

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