제20강 실제경매사례 (EBS)

1. 사례

          2001년, 군포,  연립 반지하 13평   (방2,)

         선순위 임차인 임차보증금 1300만원

         후순위 근저당액 2000만원

         선순위 임차인 배당요구 안함

         전낙찰자가 미납으로 재경매건. (이때는 보증금이 20%로 올라감)

         입찰최저가가 100만원이었음.  ( 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았기 때문에 100% 인수해야하기 때문에 계속 유찰됨)

 

              현황조사서를 보면 선순위 임차인이 배당요구를 하면 전액 배당을 받을 수 있었음에도 불구하고

              왜 배당요구를 하지 않았을까?

             현황조사서에 답변한 사람이 누구인지로 중요.   임차인 본인이 아니고 부인이나, 지인등은

             금액을 잘 모를 수 있기 때문에 신중해야함.

        

2. 입찰보기전에 반드시 임차인을 만나봐야 함.  (왜 배당요구를 하지 않았는지, 보증금 금액은 얼마인지 반드시 확인할것)

 

3. 입찰명세를 보고 미납한 낙찰자에게 확인한 결과 반지하를 1층으로 알고 입찰했다해서

 

4.  180만원에 낙찰받음.  임차인인 1300만원 주고,  2300만원에 매도함.

 

 

2. 사례 2 /  용산구 다가구 주택 / 효창공원인근

         1998. 7 월 이전  소액임차인 보증금 총액 2억5천만원

         1998. 7.23     ①가압류 2억원

         1998. 7. 31     ② 가등기

         1998. 7. 31     ③가압류 3천만원  (선순위 임차인 김 0 0 )

         1998. 9. 7      ④ 압류 7천만원  ( 0 0구 세무서 )

         2001. 1. 18      ⑤경매기입등기 (채권자 : 선순위 임차인 김 0 0 )

         2001. 8. 16     입찰 후 낙찰

         2001. 8. 23     낙찰허가 (매각허가결정 )

         2001. 8. 30     낙찰허가 결정

         2001. 8. 30     ② 번가등기 권리자 권리신고 6천만원   (매매예약서 / 약속어음가 있었음에도 담보가등기로 처리)

         2001.  9.  6     ① 번 가압류 말소

         2001. 9. 27     대금납부 

         2001. 11. 02     배당

 

      개요:  공덕동부근으로  효창공원옆 숙명여대인접 1호선 전철역 남영역 부근에 업무지역

              11개의 원룸으로 좋은 물건임

              감정가 3억8백만원 /  임차인에 의한 강제경매 (201호 임차인 ) / 유치권신고 3100만원  : 법원에 서류만제출하면 됨

              유치권신고는 유익비 (가스보일러 수리, 도배,장판 등 ) : 임차인이 신고한 유익비는 법원에서 잘 받아 들여지지 않음

                 영수증과 임대인의 도장과 세금계산서가 있어야만 유치권으로 인정받을수 있음.  즉, 현실적으로 임대인이 도장을

                 찍어주는 경우는 거의 없고,  실제로 임차인들이 사용 수익한 것이기 때문에 인정이 잘 안됨.

       투자비:  1억9천2백만원   +   금융 차입금 1억5천만원  + 임대인의 전세보증금 합 4억5천3백만원

                                                          ( 반지하3 x  3500  ,  4200만원 x6,   4800만원 x2  총 4억5300만원)    

        지출비:  낙찰가     3억1200만원

                  제세공과   2000만원

                  인수금     1100만원

                  명도비     100만원

                  공사비 :   5천500만원 (화장실, 외부샷시, 씽크대, 도배,장판)

                  차입이자:  300만원

                  제경비 :   600만원 (중개수수료등)

                  융자변제금: 1억5천만원 ( 소액임차인이 아니기때문에 융자가 있으면 전세가 안나감. 말소조건)

 

        수지차 : 투자비 -지출총액  :   7억9500만원 - 5억5800 =  2억3700만원- 실제투자비 19200 =  4500만원

 

[출처] 제20강 실제경매사례 (EBS)|작성자 종암현대아이파크2차